ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ - ШАГ ЗА ШАГОМ.

 

Никаких сколько-нибудь значимых особенностей и различий при участии иностранного лица в сделке купли-продажи ни в процедуре покупки недвижимости, ни в уплате налогов и пошлин не существует.

Покупатель - иностранное физическое лицо должен представить загранпаспорт, когда недвижимость приобретается супругами - на момент регистрации недвижимости в Налоговой службе потребуется еще и документ, удостоверяющий этот факт.

При покупке на юридическое лицо - необходимы учредительные документы на фирму, удостоверяющие правоспособность юридического лица и его представителя.

Сделка оформляется в два этапа - первоначально подписывается предварительный договор и покупатель уплачивает аванс (от 10% до 50% стоимости, чаще 30%).

После этого оговариваются сроки окончательного подписания договора и сроки окончательного расчета.

 

Покупка на этапе строительства.

 

 

Сроки оплаты и строительства у каждой компании, владельцев комплексов, различны. Обычно, если речь идет о новом строительстве, оплата разбивается на несколько этапов. При 100% оплате апартаментов на стадии их начального строительства, предусматриваются различные скидки. 

Покупка недвижимости на этапе строительства в Болгарии означает, что недвижимость резервируется за вами в новостройке до момента окончания строительства, часто даже до момента начала строительства. Покупка недвижимости на этапе строительства может оказаться очень выгодной инвестицией, т.к. цены на ранней стадии строительства достаточно низкие. Инвестор имеет на руках лишь планировки и дизайнерские проекты, а застройщик стремится продать, чтобы минимизировать риски и придать проекту стимул.

Многие продавцы предлагают выгодные схемы оплаты, что позволяет растянуть оплату, при этом стоимость недвижимости фиксируется для вас в предварительном договоре.

И, наконец, у вас есть выбор: вы можете продать недвижимость еще в процессе строительства либо сразу по окончании строительства после того, как цены вырастут. Либо вы можете подождать некоторое время, пока цены повысятся еще больше, тем временем сдавая свою недвижимость в аренду, или, при желании, используя ее для проведения собственного отпуска.       

       После проверки наличия выбранной покупателем недвижимости осуществляется ее резервирование. Если покупатель хочет резервировать он должен заплатить 1000-1500€ (в зависимости от комплекса) за резервирование, после чего выбранная недвижимость будет исключена из списка продаж. Если покупатель отказывается от покупки, плата за резервирование не возвращается, но при покупке входит в оплату при внесении первого платежа. 

        После получения платы за резервирование подписывается Предварительный договор с покупателем. 

       На этой стадии или раньше покупатель может поехать в ознакомительную поездку в Болгарию. 

       У вас будет от 14 до 30 дней (в зависимости от комплекса), чтобы заплатить первоначальный взнос - 10% -30% за минусом платы за резервирование.      Следующий платеж осуществляется после по схеме, согласно условиям договора.

       Последний этап - это подписание договора купли-продажи и нотариального акта, который подписывается только после полной оплаты недвижимости в присутствии болгарского нотариуса.

 

 

Договор

 

При покупке недвижимости на этапе строительства в Болгарии заключается Предварительный договор, подписываемый сторонами (продавцом и покупателем), который регулирует покупку недвижимости.

Этот договор называется Предварительным, т.к. стороны в сущности обещают в нем заключить окончательный договор о купле-продаже недвижимости.

После договоренности, достигнутой на словах, и получения всей необходимой информации, заключается договор, в котором оговариваются сроки, условия оплаты, цены и другие согласованные условия.

На этом этапе оплачивается оговоренный задаток - обычно 10-30% от цены покупки, в зависимости от комплекса. В таком договоре обычно оговаривается схема последующих платежей (взносов) до момента окончания строительства и подписания окончательного договора купли-продажи в присутствии нотариуса.

В договоре содержатся положения об уплате штрафа в случае, если одна из сторон выходит из процесса купли - продажи после заключения данного договора.

 

Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями.
При покупке апартаментов (без земли) Вам не придется столкнуться с этими ограничениями. Покупать квартиру в собственность может как физическое, так и юридическое иностранное лицо.

При покупке виллы следует учитывать, что земля не продается иностранным физическим лицам, но сдается в долгосрочную аренду, максимальный срок которой неограничен.

Для того, что бы купить землю в собственность или собственность с землёй, как иностранец, Вам необходимо учредить и зарегистрировать фирму. Максимальный период этой процедуры - один месяц. Агентство в Болгарии может организовать это для Вас. Затраты по учреждению компании приблизительно 600 евро, которые включают регистрацию в окружном суде, открытие счета в банке, получение регистрационного номера для налогообложения, регистрация компании в налоговом управлении, регистрация компании в Национальном Страховом Институте, получение специального Статистического Номера, и оплату поверенного. Вы должны будете подписать документы компании перед регистрацией нотариуса. На расчетный счет при регистрации компании вносится сумма 5000 лева=2500 у. е., которую Вы можете использовать для покупки недвижимости.

Ваша болгарская компания купит землю, и с другой стороны та же самая компания будет на 100% принадлежать Вам. Болгарское участие в компании не требуется вообще. Владелец компании также может быть ее менеджером. Налогообложение зарегистрированной компании - если Вы учредили компанию только с целью купить собственность в стране, Вы не будете платить никаких налогов. Если Вы собираетесь сделать какой-нибудь бизнес здесь - согласно болгарским законам налогообложения Вы должны заплатить налоги, которые зависят от прибыли вашей компании. Единственное обязательство, которое Вы будете иметь как владелец болгарской компании, состоит в том, чтобы обеспечить обслуживание старшего бухгалтера, чтобы сдавать ежегодно так называемые формы налоговой декларации.

 

При оформлении недвижимости в Болгарии, которое производится строго с нотариусом, Вам надо будет оплатить налоги на оформление недвижимости, нотариус проверяет и удостоверяет ее юридическую чистоту, проверяет каждую деталь сделки и каждого документа.

В настоящее время этот механизм достаточно хорошо отлажен, и совершить фатальную ошибку можно лишь при несоблюдении элементарных правил - вступить в контакт с неизвестным риэлтером, сомнительным продавцом, умышленно "обходить" закон и т.п.

Перед совершением сделки нотариусу представляется выписка из регистра о "чистоте" объекта и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. В выписке отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, а также подтверждается принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу.

Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной оценки стоимости объекта. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы, в общей сложности они составляют около 3-4% от стоимости, указанной в контракте.

После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.

Покупка готового объекта

 

После проверки наличия выбранной покупателем недвижимости, мы можем осуществить ее резервирование. Если покупатель хочет резервировать он должен заплатить 1000-1500€ (в зависимости от комплекса) за резервирование, после чего выбранная недвижимость будет исключена из списка продаж. Если покупатель отказывается от покупки, плата за резервирование не возвращается, но при покупке входит в оплату при внесении первого платежа.  

      После получения платы за резервирование подписывается предварительный договор с покупателем. 

У вас будет от 14 до 30 дней, в зависимости от комплекса, чтобы заплатить первоначальный взнос - 10% -30% за минусом платы за резервирование. Покупатель отправляется в Болгарию для оплаты оставшейся суммы (70-90%) по предварительному договору и подписания нотариального акта (договора купли-продажи) в присутствии болгарского нотариуса, после чего Вы становитесь обладателем болгарской недвижимости.

По желанию сторон предварительный договор может не заключаться, а сразу у нотариуса подписывается окончательный - Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом.